[김기자의 부동산 WHY] 청문회 단골 `다운계약서`

 김유리씨(가명)는 신혼집으로 신축빌라를 알아보던 중 분양업체 직원에게 솔깃한 제안을 받았다. 2억원짜리 집값을 2000만원 깎아줄 테니 계약서에는 할인 전 금액을 기재하자는 것이다.

계약서상 집값에 따라 취득세를 내야 하지만 신혼부부 혜택을 받으면 세율 1.1%가 적용되기 때문에 세금을 22만원만 더 부담하면 당장 2000만원의 돈을 절약할 수 있었다. 게다가 김씨는 집값의 절반인 1억원을 주택담보대출 받아야 하는 상황이라 계약서상 집값을 높이면 대출한도도 높아지지 않을까 기대했다. 하지만 김씨는 한가지 마음에 걸리는 것이 있었다. “그런데 이거 혹시 불법 아닌가요?”

◆집값 하락시기 기승… 업계약서 단속 강화

계약서에 집값을 높여 쓰는 것을 부동산시장에서는 ‘업(Up)계약서’라고 부른다. 김씨의 고민처럼 엄연히 불법이 맞지만 분양업체 직원이나 공인중개사들은 ‘관행’이라는 이유로 업계약서를 권하는 일이 종종 있다. 매매가를 깎아주면서 공시가격을 높게 유지해 집값이 떨어지는 것을 막을 수 있기 때문이다. 대체로 부동산 하락시기에는 업계약서를 쓰는 사례가 많아진다.

또한 업계약서를 작성하면 당장은 취득세를 더 내도 시세차익을 예상할 땐 집값 상승분과 함께 양도소득세를 줄일 수 있다. 정부가 이러한 업계약서에 대해 단속을 강화하고 있지만 실제로는 아파트에 한해 조사가 가능하고 모든 거래를 찾아내 처벌하기는 현실적으로 어렵다.

국토교통부가 올해 상반기 부동산 실거래가를 조사한 결과 허위신고로 적발된 건수는 341건. 이중 실거래가보다 신고가격을 높인 업계약은 136건(40%)이다. 국토부 관계자는 “집값이 오를 것을 기대해 시세차익을 노리고 업계약서를 썼다가 집값이 오르지 않아 취득세만 더 부담하는 경우도 많다. 또 대출한도의 경우 아파트는 KB국민은행 공시가격으로 정해지고 빌라나 단독주택도 은행의 자체감정에 의해 책정하는 만큼 업계약서는 메리트가 없다”고 조언했다.

◆뉴스에 자주 등장하는 다운계약서

부동산 ‘다운계약서’는 정치인·고위공직자의 청문회마다 단골로 등장한다. 다운계약은 업계약과 반대로 거래가격을 낮춰 계약서를 작성하는 것인데 과거 부동산거품이 심했던 시기 취득세를 피하기 위한 수법으로 사용돼왔다. 짧은 기간 동안 아파트값이 수억원씩 뛸 때 다운계약서를 쓰면 취득세를 수백만원 아낄 수 있기 때문이다.

반대로 매도인 입장에서도 다운계약서를 작성함으로써 시세차익으로 인한 양도소득세를 덜 낼 수 있다. 분양권 양도세율은 보유기간이 1년 미만일 때 50%, 1~2년일 때 40%로 취득세에 비해 부담이 큰 편이라 매도가격을 낮추면 그만큼 시세차익이 줄어든다. 다운계약서는 과거에 관행처럼 이뤄졌지만 2006년 이후부턴 ‘실거래가 신고제’가 도입됐다. 2006년 이전에는 문제가 되지 않았지만 이후부터는 불법인 셈.

내년부터는 분양계약도 실거래가 신고대상에 포함된다. 부동산거래 신고·허가 제도가 하나의 법률로 통합되는 것. 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’을 제정해 내년 1월20일부터 시행한다. 기존 법률과 다른 점은 국내 부동산거래뿐 아니라 외국인 토지, 토지거래 허가제 등 관련제도를 모두 포함한다. 만약 지자체에 허위신고한 사실을 자진신고하면 과태료 감면(리니언시)을 받을 수 있다.
실시간 재테크 경제뉴스│창업정보의 모든 것

김노향 기자 merry@mt.co.kr

 

                토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/

 

          추천부탁드립니다 .       

 

출처 : 토지사랑모임카페

글쓴이 : 토지정보 원글보기

메모 :